FinD - Aktualno - DDV - obravnava prodaje nepremičnine
Zemljevid mesta English O podjetju O produktih > Podpora uporabnikom 01 438 01 80
Išči po   > Po zbirkah  > Napredno  Pomoč pri iskanju  
FinD-INFO > Aktualni članki iz poslovnega sveta > Članek
 

          - +   *  

Aktualni članki iz poslovnega sveta

30.7.2010

DDV - obravnava prodaje nepremičnine

V zvezi z nepremičninami in trgovanjem z blagom je potrebno slediti tudi sodni praksi EU.

Vprašanje:
Prodajalec in kupec sta se dogovorila za prodajo nepremičnine. Kupnina je bila za zavarovanje posla plačana na dan podpisa pogodbe konec septembra 2009. Glede na dejstvo, da na dan podpisa pogodbe prodajalec ni zavezanec za DDV, kupec pa je zavezanec za DDV, je pogodba zapisana, kot sledi:
"Nakazilo se po tej pogodbi obravnava kot avansno plačilo in potrditev izvedbe pravnega posla s strani kupca. Prodaja bo izvedena predvidoma do konca meseca oktobra 2009, torej po zaključeni registraciji prodajalca v sistem DDV in izstavitvi ustreznega računa kupcu."

Prodajalec se je tekom meseca oktobra vključil v sistem DDV in izstavil kupcu račun za vrednost kupnine in DDV.

Prosite za mnenje o eventualnih zakonskih omejitvah pri vračilu DDV kupcu v primeru tega posla ter mnenje v zvezi s prodajo nepremičnine in plačilom DDV.

Odgovori:
V 33. členu Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) je zapisano, kdaj nastane obdavčljivi dogodek in obveznost obračuna DDV.

Za vaš primer so pomembna tri pravila iz tega člena:
•    Splošno pravilo: obdavčljivi dogodek in s tem obveznost obračuna DDV, ko je blago dobavljeno ali so storitve opravljene (»dobava blaga« pomeni prenos pravice do razpolaganja z opredmetenimi stvarmi, kot da bi bil prejemnik lastnik  – 1 odstavek 6. člena ZDDV-1). Pri tem velja opozoriti na Sodbo ES C-320/88 po kateri se dobavo blaga razlaga kot prenos pravice do razpolaganja s premoženjem v stvareh, tudi če ne gre za prenos pravnega lastništva, kar v ustnem pojasnilu tolmači tudi Generalni davčni urad po katerem se v primeru prodaje nepremičnine kot datum razpolaganja lahko upošteva dejanski datum primopredaje nepremičnine, kateremu je podlaga notarsko overjena prodajna pogodba, ki vsebuje intabulacijsko klavzulo.
•    Posebno pravilo: prejem predplačila (3. odstavek 33. člena ZDDV-1) - če je plačilo izvršeno, preden je blago dobavljeno ali preden so storitve opravljene, nastane obveznost obračuna DDV na dan prejema plačila in od prejetega zneska plačila. V vašem primeru je zato pomemben DDV-status prodajalca tudi ob prejemu predplačila. Če je bil že takrat davčni zavezanec za obračun DDV, potem bi bil dolžan od obdavčenega prometa obračunati DDV, sicer pa ne. Ob izdaji končnega računa se DDV poračuna (več o tem najdemo tudi v 144. členu Pravilnika o izvajanju ZDDV-1).
•    Posebno pravilo: račun ni izdan, blago pa dobavljeno - V tem primeru se DDV obračuna najpozneje zadnji dan davčnega obdobja, v katerem je nastal obdavčljivi dogodek. Če je prodajalec dolžan obračunati DDV od prodaje nepremičnine (opravi obdavčen promet), ne bo treba plačati še davka na promet nepremičnin; slednji je namreč odmerjen, če od odplačnega prenosa nepremičnine ni bil obračunan DDV (1. odst. 4. člena Zakona o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2).

Pomembno vprašanje je, ali je bil prodajalec dolžan obračunati DDV takrat, ko je prišlo do dobave blaga, to je do prenosa pravice do razpolaganja nad nepremičnino. Glede na to, da prodaja nepremičnine običajno predstavlja visoko zneskovno postavko, obstaja velika verjetnost, da je bil prodajalec dolžan obračunati DDV že na datum prenosa pravice do razpolaganja z nepremičnino, saj je treba vedeti, da je treba od obdavčene dobave obračunati DDV že takrat, ko se preseže prag 25.000 evrov obdavčljivega DDV, kot zasledimo v 94. členu ZDDV-1 in Pojasnilu DURS, št. 4230-315/2008.

Če je bila v vašem primeru prenesena pravica do razpolaganja nad nepremičnino na datum, ko je bil prodajalec že davčni zavezanec (op.: to po našem mnenju in po pojasnilu DURS ni ravno takrat, ko je postal identificiran za namene DDV, temveč lahko že prej), ki je dolžan obračunati DDV, potem menimo, da bi bilo pravilno, da bi na ta dan prodajalec obračunal DDV od prodaje nepremičnine, če predpostavljamo, da je opravil dobavo, ki je obdavčena (npr. prodaja nepozidanega stavbnega zemljišča, »nova« zgradba, koriščenje opcijske obdavčitve pri »stari« nepremičnini). Vse navedeno torej pomeni, da ključni datum za začetek obračunavanja DDV ni datum identifikacije za namene DDV, temveč preseganje praga 25.000 obdavčljivega prometa, ki pa se s prodajo nepremičnine običajno preseže (če predpostavljamo, da prodajalec opravlja neko neodvisno dejavnost in to ne predstavlja njegovega edinega oziroma občasnega prometa).

Menimo, da bi moralo biti v primeru, če je prodajalec upravičeno obračunal DDV, tako, da bi moral davčni zavezanec – kupec nepremičnine pridobiti pravico do odbitka vstopnega DDV, ki ga je bil dolžan plačati, če bo to nepremičnino uporabljal za namene svojih obdavčenih transakcij (63. člen ZDDV-1). Praksa kaže, da je šlo ravnanje davčnega organa v preteklosti v smer, da mora biti v tem primeru prodajalec že identificiran za namene DDV, da bi kupec pridobil pravico do odbitka vstopnega DDV, medtem ko gre trenutno razvoj sodne prakse ES Sodišča (kot na primer sodbe C-110/98 do C-147/98) v drugo smer, to je bolj v smer, da bi moralo biti pomembno, ali je bil davčni zavezanec dolžan obračunati DDV ali ne (le na ta način je namreč lahko spoštovano načelo nevtralnosti). Gotovo pa je dosti lažje, če je identifikacija za namene DDV pravočasna, ker je potem vsem jasno, da je obračun obvezen, odbitek pa priznan, če kupec razpolaga z ustreznim računom, če je bil DDV obračunan od obdavčene dobave.

V primeru, da boste imeli težave z odbitkom vstopnega DDV v zadevnem primeru, priporočamo obisk pri davčnem svetovalcu, če bi davčni organ zavzel stališče, da prodajalec ni bil dolžan obračunati DDV in bi s tem nastal problem odbitka vstopnega DDV pri prejemniku (preverba rešitev na podlagi sodne prakse Sodišča ES in možnosti vračila davka po Zakonu o davčnem postopku (ZDavP-2), če kupcu ne bi bila priznana pravica do odbitka vstopnega DDV).

Inštitut za računovodstvo

Arhiv

Zadnji članki

2019

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2018

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2017

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2016

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2015

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2014

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2013

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2012

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2011

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2010

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2009

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2008

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2007

December

November

Oktober