FinD - Aktualno - Nakup nepremičnine ali nakup dejavnosti
Zemljevid mesta English O podjetju O produktih > Podpora uporabnikom 01 438 01 80
Išči po   > Po zbirkah  > Napredno  Pomoč pri iskanju  
FinD-INFO > Aktualni članki iz poslovnega sveta > Članek
 

          - +   *  

Aktualni članki iz poslovnega sveta

1.10.2019

Katja Wostner, davčna svetovalka

Nakup nepremičnine ali nakup dejavnosti

Podjetje kupuje naložbeno nepremičnino skupaj s sklenjenimi najemnimi pogodbami. V kupoprodajni pogodbi za nepremičnino je zapisano, da kupec vstopa v najemna razmerja namesto prodajalca. Zasledila sem, da se tak nakup nepremičnine lahko obravnava kot prenos dejavnosti in ne kot nakup po 76.členu ZDDV-1. Zanima me, kateri pogoji morajo biti izpolnjeni pri prodajalcu in kupcu, da davčni organ oceni, da gre za prenos dejavnosti in ne za nakup nepremičnine za oddajanje v najem. 

Mnenje

Napisali ste, da bo kupec nepremičnine vstopil v najemna razmerja, katera je z najemniki sklenil prodajalec. To izhaja iz Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki v 31. členu določa, da najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oz. na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca. Tudi Obligacijski zakonik določa podobno.

Treba je ločiti, ali gre v konkretnem primeru za prodajo nepremičnine ali za prenos podjetja oz. dela podjetja na podlagi 10. člena ZDDV-1. DDV obravnava teh dveh transakcij je namreč različna.

Če se transakcija šteje kot prenos dela podjetja, potem z vidika DDV dobava blaga ni opravljena. To pomeni, da prodajalec v svojem obračunu DDV ne poroča prodaje nepremičnine, kupec pa ne nabave. Prevzemnik dela podjetja (kupec nepremičnine) se za potrebe DDV šteje kot pravni naslednik.

Določena transakcija se šteje kot prenos dela podjetja, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

-  kupec mora biti identificiran za DDV,
- kupec mora prevzeto nepremičnino uporabljati za namene, za katere ima pravico do odbitka DDV,
- kupec mora kot pravni naslednik s prevzeto nepremičnino nadaljevati dejavnost.

Pri ugotavljanju, ali se prenos nekega premoženja šteje kot prenos dela podjetja (in ne kot dobava blaga) za namene DDV, so lahko v pomoč sodbe ECJ (npr. sodba C-444/10). Sodba C-444/10 v točki 24 navaja, da je treba pojem „prenos celotnih sredstev podjetja ali dela sredstev podjetja“ razlagati tako, da zajema prenos sredstev podjetja ali samostojnega dela podjetja, vključno s premoženjem v stvareh in glede na okoliščine te konkretne zadeve (C-444/10) v pravicah, ki skupaj tvorijo podjetje ali del podjetja, ki lahko opravlja samostojno gospodarsko dejavnost, vendar ne zajema preprostega prenosa sredstev podjetja, kot je prodaja zalog proizvodov.

Če s prenesenim paketom (nepremičnine in že sklenjene najemne pogodbe) kupec lahko samostojno opravlja (nadaljuje) dejavnost in jo tudi bo, potem se transakcija lahko šteje kot prenos dela podjetja. Menim, da o prenosu dela podjetja ne moremo govoriti, če je namen kupca, da nepremičnino proda naprej.

Na strani prodajalca ni posebnih pogojev, ki bi morali biti izpolnjeni, da se transakcija opredeli kot prenos dela podjetja.

Opozarjam še na vidik davka na promet nepremičnin (DPN). Prenos dela podjetja res ne predstavlja dobave blaga z vidika DDV, vendar pa pri tem poslu pride do odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini, ki pa je predmet obdavčitve z DPN. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2) sicer določa, v katerih primerih je prenos lastninske pravice oproščen DPN. Med drugim je določena oprostitev za prenose nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah. Če se transakcija prodaje nepremičnine vključno s sklenjenimi najemnimi pogodbami šteje kot prenos dela podjetja z vidika DDV, ne gre za statusno preoblikovanje po ZGD-1, zaradi česar oprostitve DPN ni mogoče uveljaviti in je treba oddati napoved za odmero DPN.

Oglejte si še druge članke s področja Davek na promet nepremičnin in davek na nepremičnine


PRIJAVITE  SE
Prijavite se z vašim uporabniškim imenom in geslom.

Ste pozabili geslo?
Želite postati nov uporabnik?



Arhiv

Zadnji članki

2019

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2018

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2017

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2016

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2015

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2014

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2013

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2012

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2011

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2010

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2009

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2008

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2007

December

November

Oktober